Warszawa na rynku nieruchomości. Jak zmieniały się ceny nieruchomości w ostatnim roku?

Warszawa jako stolica Polski pozostaje najdroższym rynkiem mieszkaniowym w kraju, charakteryzującym się dynamicznymi zmianami cen i rosnącym zainteresowaniem inwestorów. W ostatnim roku sytuacja na rynku nieruchomości w stolicy była złożona – z jednej strony obserwowaliśmy dalsze wzrosty cen, z drugiej pojawiły się pierwsze sygnały stabilizacji.

Według najnowszych danych z sierpnia 2025 roku średnia cena mieszkania w Warszawie wynosi 18 447 zł/m², co oznacza wzrost o 1,1% w przeciągu 30 dni. Dane NBP wskazują jednak na bardziej umiarkowaną dynamikę – na rynku pierwotnym średnia cena transakcyjna w I kwartale 2025 roku wyniosła 16 383 zł za m², co stanowi wzrost o jedynie 3,1% rok do roku. Co istotne, po raz pierwszy od pierwszego kwartału 2023 roku odnotowano kwartalny spadek cen o 1%, co może sygnalizować stabilizację rynku po okresie intensywnych wzrostów.

Jakość życia w Warszawie

Warszawa oferuje wyjątkową jakość życia dzięki połączeniu metropolitalnego charakteru z bogatą ofertą kulturalną, edukacyjną i rekreacyjną. Stolica wyróżnia się doskonale rozwiniętą infrastrukturą komunikacyjną, która znacząco wpływa na komfort mieszkańców i atrakcyjność poszczególnych dzielnic.

System transportu publicznego w Warszawie osiągnął rekordowe wyniki w 2024 roku, przewożąc niemal miliard pasażerów. Miasto posiada jedną z najgęstszych sieci komunikacji publicznej w Europie, składającą się z około 300 linii autobusowych, 24 linii tramwajowych, dwóch linii metra oraz czterech linii Szybkiej Kolei Miejskiej. Ta doskonała dostępność komunikacyjna przekłada się bezpośrednio na atrakcyjność poszczególnych lokalizacji mieszkaniowych i ich wartość rynkową.

Najpopularniejsze dzielnice w Warszawie

Mokotów pozostaje najbardziej poszukiwaną dzielnicą wśród kupujących mieszkania, oferując obecnie 2085 aktywnych ogłoszeń. Dzielnica łączy prestiż z funkcjonalnością, charakteryzując się doskonałą komunikacją, licznymi terenami zielonymi i rozwiniętą infrastrukturą edukacyjną. Średnia cena za m² w Mokotowie wynosi 18 672 zł.

Śródmieście jako serce stolicy cieszy się niezmienną popularnością wśród inwestorów i osób ceniących centralną lokalizację. Mimo najwyższych cen wynoszących 25 383 zł/m², dzielnica oferuje unikalne walory – bliskość najważniejszych instytucji, doskonałą komunikację i prestiżowy charakter. Wilanów z ceną 19 641 zł/m² pozostaje atrakcyjny dla rodzin poszukujących nowoczesnych inwestycji w spokojnej okolicy z dużą ilością terenów zielonych.

Ceny mieszkań na rynku wtórnym w Warszawie

Rynek wtórny w Warszawie charakteryzuje się większą dynamiką cenową niż rynek pierwotny. Według danych z sierpnia 2025 roku średnia cena za m² na rynku wtórnym wynosi 17 388 zł, co stanowi istotną różnicę w porównaniu z cenami pierwotnej sprzedaży.

Na rynku wtórnym obserwujemy znaczące różnice między dzielnicami. Najdroższymi lokalizacjami pozostają Wola (25 691 zł/m²) i Śródmieście (25 383 zł/m²). W przeciwieństwie do tego, mieszkania w dzielnicach peryferyjnych jak Rembertów (12 746 zł/m²) czy Wesoła (13 586 zł/m²) oferują znacznie bardziej przystępne ceny, co czyni je atrakcyjnymi dla młodych rodzin rozpoczynających swoją przygodę z własnymi mieszkaniami.

Sprawdź ogłoszenia mieszkań w portalu Adresowo.pl: https://adresowo.pl/mieszkania/warszawa/

Ceny domów na rynku wtórnym w Warszawie

Porównanie cen mieszkań w Warszawie: rynek pierwotny vs wtórny (2025)

Rynek domów jednorodzinnych w Warszawie pozostaje segmentem premium z cenami znacznie przekraczającymi średnie dla mieszkań. Na podstawie danych z plików zawierających informacje cenowe, domy w stanie deweloperskim osiągają ceny od 4 000 zł/m² w lokalizacjach peryferyjnych do nawet 25 000 zł/m² w najbardziej prestiżowych dzielnicach.

Wilanów, Konstancin-Jeziorna i Mokotów to dzielnice o najwyższych cenach domów, gdzie za metr kwadratowy płaci się średnio 20 000-25 000 zł. Domy w tych lokalizacjach oferują nie tylko prestiżowy adres, ale także dostęp do wysokiej jakości infrastruktury i terenów zielonych. Z kolei w dzielnicach bardziej oddalonych od centrum, takich jak obszary przy granicy Warszawy, ceny domów oscylują wokół 8 000-12 000 zł/m².

Sprawdź ofety domów w portalu Adresowo.pl: https://adresowo.pl/domy/warszawa/

Ceny mieszkań na rynku pierwotnym w Warszawie

Rynek pierwotny w Warszawie wykazuje większą stabilność cenową niż rynek wtórny. Według danych NBP z I kwartału 2025 roku średnia cena transakcyjna mieszkań nowych wynosi 16 383 zł/m², co jest niższe od średnich cen na rynku wtórnym. Ten trend odwraca dotychczasową prawidłowość, gdzie mieszkania deweloperskie były droższe od używanych.

Najdroższymi lokalizacjami dla nowych inwestycji pozostają Śródmieście i Żoliborz, gdzie ceny przekraczają 19 000 zł/m². Deweloperzy coraz częściej inwestują także w Ochotę i Wolę, gdzie średnie ceny nowych mieszkań wynoszą odpowiednio 18 764 zł/m² i 25 691 zł/m². Te dzielnice zyskują na popularności dzięki dobrej komunikacji z centrum i rozwijającej się infrastrukturze komercyjnej.

Ceny domów na rynku pierwotnym w Warszawie

Rynek pierwotny domów jednorodzinnych w Warszawie koncentruje się głównie w dzielnicach peryferyjnych i gminach sąsiadujących ze stolicą. Nowe domy w granicach administracyjnych Warszawy osiągają ceny od 15 000 zł/m² w lokalizacjach takich jak Bemowo czy Białołęka do nawet 30 000 zł/m² w prestiżowych inwestycjach na Wilanowie czy Mokotowie.

Największą popularnością cieszą się domy o powierzchni 150-250 m² na działkach 800-1200 m². Deweloperzy oferują zarówno domy w zabudowie szeregowej, jak i wolnostojące. Ceny kompletnych nieruchomości (dom + działka) w nowych inwestycjach wahają się od 2,5 mln zł za domy szeregowe do 8 mln zł za ekskluzywne wille w najlepszych lokalizacjach.

Porównanie cen Warszawy z innymi miastami wojewódzkimi

Porównanie cen mieszkań na rynku pierwotnym w miastach wojewódzkich w 2025 roku

Warszawa jako stolica znacząco wyróżnia się na tle innych miast wojewódzkich pod względem cen nieruchomości. Średnia cena 16 383 zł/m² na rynku pierwotnym plasuje stolicę na drugiej pozycji wśród największych miast Polski, ustępując jedynie Krakowowi z ceną 15 686 zł/m².

W porównaniu z innymi stolicami województw, różnice są znaczące. Wrocław odnotował największy wzrost cen – o 11,1% rok do roku do poziomu 14 257 zł/m², podczas gdy Gdynia osiągnęła 12 907 zł/m² (wzrost o 7,8%). Poznań z ceną 12 328 zł/m² oraz Gdańsk z 13 240 zł/m² pozostają znacznie tańsze od Warszawy. Najniższe ceny wśród dużych miast odnotowano w Łodzi- 9 781 zł/m², co stanowi mniej niż 60% cen warszawskich.

Nowa infrastruktura i planowane inwestycje miejskie w Warszawie

Warszawa intensywnie rozwija swoją infrastrukturę transportową, co bezpośrednio wpływa na atrakcyjność inwestycyjną poszczególnych dzielnic. Najważniejszą planowaną inwestycją jest trzecia linia metra M3, której pierwszy odcinek o długości 8,1 km połączy Stadion Narodowy z Gocławiem. Budowa ma rozpocząć się w 2028 roku, a oddanie pierwszego etapu planowane jest na 2032 rok przy szacowanym koszcie ponad 5 mld zł.

Wschodnia Obwodnica Warszawy (WOW) to kolejna kluczowa inwestycja drogowa, która ma domknąć pierścień komunikacyjny wokół stolicy. Ten 14-kilometrowy odcinek drogi ekspresowej S17 ma powstać w latach 2032-2035, co znacząco odciąży ruch tranzytowy na drogach lokalnych. Ministerstwo Infrastruktury zapowiada, że pod dzielnicą Wesoła zostanie wybudowany tunel, co było głównym postulatem mieszkańców. Równolegle trwają prace nad rozbudową sieci tramwajowej, w tym trasą tramwajową do Wilanowa oraz modernizacją linii na ulicy Kasprzaka.

Źródła:
https://adresowo.pl/mieszkania/warszawa/

https://adresowo.pl/domy/warszawa/
https://bank.pl/nbp-sygnalizuje-slabnaca-dynamike-wzrostow-cen-nieruchomosci/
https://www.bankier.pl/wiadomosc/NBP-Ceny-nowych-mieszkan-stabilne-ale-jedno-miasto-odskoczylo-8992431.html
https://nbp.pl/publikacje/cykliczne-materialy-analityczne-nbp/rynek-nieruchomosci/informacja-kwartalna/
https://nbp.pl/wp-content/uploads/sites/202/2025/06/Informacja-o-cenach-mieszkan-i-sytuacji-na-rynku-nieruchomosci-mieszkaniowych-i-komercyjnych-w-Polsce-w-I-kw.-2025-r.pdf
https://businessinsider.com.pl/nieruchomosci/warszawskie-dzielnice-o-najnizszych-cenach-mieszkan-zobacz-ranking/7yxmey9
https://www.raportwarszawski.pl/artykul/3514,wschodnia-obwodnica-warszawy-kolejna-proba-budowy-tym-razem-sie-uda
https://pl.wikipedia.org/wiki/Linia_M3_metra_w_Warszawie
https://www.plk-sa.pl/files/public/user_upload/pdf/Reg_przydzielania_tras/Regulamin_sieci_2024_2025/v.4/Zmiana_4_Reg.24-25_publ.pdf
https://www.raportwarszawski.pl/artykul/2968,m3-trzecia-linia-metra-w-warszawie-kiedy-rusza-prace-co-wiemy-o-tej-inwestycji
https://warszawa19115.pl/-/trzecia-linia-metra
https://www.transport-publiczny.pl/wiadomosci/plany-dla-warszawskiego-metra-w-2025-roku-85870.html

Artykuł sponsorowany