Warszawa: rynek mieszkań łapie oddech. Jak wykorzystać moment na kredyt hipoteczny

Warszawski rynek mieszkań po serii wzrostów zaczyna hamować. Oferta jest wysoka, pojawiają się rabaty, a kredyt znów jest łatwiej dostępny. To moment, który warto policzyć.

Więcej ofert i pierwsze rabaty: co to oznacza dla kupujących w Warszawie

Końcówka 2025 r. przyniosła sygnał, że presja na podwyżki słabnie. W skali kraju indeks urban.one w listopadzie 2025 r. spadł do 117,47 pkt, czyli o 0,29 pkt m/m, przy jednoczesnym wzroście +2,88 pkt r/r. To ważne: dynamika roczna wciąż jest dodatnia, ale miesięczny ruch w dół oznacza schłodzenie.

Warszawa zachowuje się podobnie. Po sześciu miesiącach wzrostów odczyt indeksu urban.one dla stolicy w listopadzie obniżył się o 0,17 m/m i zatrzymał na 129,74 pkt. To nie jest „krach”, tylko pierwsze pęknięcie trendu, które zwykle otwiera drzwi do negocjacji.

Z perspektywy kupującego kluczowy jest jeszcze jeden element: duża oferta. W Warszawie dostępność mieszkań od deweloperów przekracza 15 tys. lokali. Gdy podaż jest wysoka, sprzedający częściej sięgają po narzędzia miękkie: rabaty, dopłaty do wykończenia, miejsca postojowe „w pakiecie”, elastyczniejsze harmonogramy płatności. Na papierze cena może wyglądać stabilnie, ale realny koszt zakupu zaczyna się rozwarstwiać — i tu właśnie pojawia się przestrzeń na twarde rozmowy.

Niższe stopy i łatwiejszy kredyt: dlaczego końcówka roku ożywiła popyt

Ożywienie popytu pod koniec 2025 r. nie wzięło się znikąd. W tle są obniżki stóp procentowych i łatwiejszy dostęp do kredytów mieszkaniowych — to po prostu poprawia zdolność kredytową części kupujących i skraca dystans między ceną mieszkania a możliwościami gospodarstwa domowego.

Jednocześnie dane pokazują, że rynek kredytowy nie jest „jednowymiarowy”. W listopadzie liczba udzielonych kredytów mieszkaniowych spadła do 19,1 tys. (czyli -17,9% m/m), ale rok do roku była wyraźnie wyższa (+22,4% r/r). W praktyce oznacza to: krótkoterminowe wahania (miesięczne) nie kasują trendu odbudowy w ujęciu rocznym.

Na takim rynku najwięcej zyskują osoby, które potrafią połączyć dwie rzeczy: negocjacje ceny i świadome ułożenie finansowania. I tu warto dodać neutralny, praktyczny kontekst: Piotr Adamus, doradca kredytowy działający na terenie Warszawy, pracuje z klientami właśnie na styku tych dwóch obszarów — analizuje zdolność, porównuje koszty ofert banków i pomaga poukładać dokumenty tak, by decyzja kredytowa nie rozjechała się z terminami umowy rezerwacyjnej czy deweloperskiej. Bez fajerwerków, bardziej „excel” niż „hasła reklamowe”.

Pro tip, który często ratuje czas i nerwy: zanim wejdziesz w rezerwację mieszkania, dobrze jest policzyć finansowanie w dwóch wariantach — optymistycznym i konserwatywnym (np. z buforem na koszty okołokredytowe i wyższą ratę). Dzięki temu wiesz, gdzie kończy się komfort, a zaczyna ryzyko.

Nadpodaż lokalnie na horyzoncie: gdzie może pojawić się przestrzeń do negocjacji ceny

Najciekawsze w danych nie jest to, że „sprzedaż rośnie”. Ciekawsze jest to, że oferta rośnie szybciej — i to właśnie buduje ryzyko lokalnej nadpodaży. Na siedmiu największych rynkach deweloperzy w 2025 r. sprzedali niespełna 43 tys. mieszkań, a do oferty wprowadzili 48,7 tys. lokali. To prosta różnica: podaż dokłada więcej niż popyt odbiera.

Do tego dochodzi drugi, bardzo konkretny wskaźnik: liczba gotowych mieszkań, które czekają na nabywców. W ostatnim kwartale 2025 r. na analizowanych rynkach wzrosła do ponad 14 tys. (aż +46% k/k). Gdy gotowe lokale zalegają, sprzedający mają mniejszą cierpliwość. A mniejsza cierpliwość zwykle oznacza: rabat, bonus, albo lepsze warunki.

W samym raporcie wskazano, że najbliżej równowagi popytowo-podażowej pozostaje Warszawa — ale nawet tu kupujący mogą liczyć na obniżki stawek, szczególnie jeśli deweloperzy ograniczają wprowadzanie nowych mieszkań, żeby nie rozregulować rynku. W praktyce „gdzie negocjować” często nie oznacza konkretnej dzielnicy z góry, tylko konkretne typy oferty:

• inwestycje z dużą liczbą dostępnych lokali,
• mieszkania gotowe (presja czasu),
• końcówki etapów i układy trudniejsze w sprzedaży (parter, mniej popularna ekspozycja, duży metraż).

Warto pamiętać o hamulcach spadków. Eksperci zwracają uwagę na rosnące koszty budowy i zmiany regulacyjne (m.in. nowe wymagania techniczne). To czynnik, który może stabilizować ceny ofertowe. Dlatego strategia „poczekam, aż będzie taniej” nie zawsze wygrywa ze strategią „wejdę teraz i dobrze to wynegocjuję”.

Artykuł sponsorowany